본 글은 젠트리피케이션이란 무엇인지 젠트리피케이션 현상 뜻과 그 개념을 비롯해 젠트리피케이션 현상 발생으로 인한 문제점에 대해서 설명합니다.
공간은 인류에게 매일의 삶을 시작해주는 지점이자 풍부하게 해주는 지점이며 매일을 마감하는 지점입니다.
그래서 다양한 목적을 가진 공간에서는 주거, 상업, 교육 등 다양한 형태의 삶이 나타나고 있으며 우리는 그러한 공간을 적극적으로 활용합니다.
그러나 젠트리피케이션 (Gentrification) 현상으로 인해 자신의 공간을 잃고 떠나야 하는 일들이 안타깝게도 벌어지고 있습니다.
과연 무엇 젠트리피케이션이란 무엇이고, 어떤 문제점이 있을까요?
조심스럽게 접근해보고자 합니다.
젠트리피케이션이란 낙후된 상권 및 주거지역의 재활성화로 인해 높아진 시장 가치로 인해 상승하는 공간 가격을 이기지 못한 그 지역에서 살던 원주민들과 초기 활성화 기여자들이 해당 지역을 떠나게 되는 현상을 뜻 합니다.
젠트리피케이션이라는 용어는 1964년 영국 사회학자 루스 글래스 (Ruth Glass)가 중산층 이주로 인해 기존의 노동자 거주지 지역의 인적, 경제적, 사회적 구성과 성격의 변화를 설명하는 과정에서 처음 사용했습니다.
젠트리피케이션이 일어나기전에는 해당 지역은 다른 지역에 비해 다소 저렴한 임대료가 형성되어 있어 저렴한 임대료 수요 계층의 주거지 등으로 많이 활용되었지만 이것이 신 중간계층이라 불리는 전문가 집단의 수요를 자극하게 되면서 젠트리피케이션 현상이 시작됩니다.
이러한 전문가 집단은 창의적 시도와 함께 다양한 문화 및 가치와 혁신을 창출하는 공간으로 탈바꿈 시키면서 해당 지역은 점점 더 경제적 사회적 활성화가 이루어지고 이로 인해 공간 가격 역시 천정부지로 상승하게 됩니다.
긍정적인 목적에서 시작되었지만, 결국, 사람이 모이는 곳에 경제가 창출이 되고, 경제가 창출이 되는 곳에서는 또 다른 경제적 이득을 쟁취하기 위한 경쟁적 가격 상승이 이루어지는 것이죠.
젠트리피케이션 현상은 1차 2차 젠트리피케이션 과정을 거치게 되면서 대규모 자금이 유입되면서 상업적 활성화의 정점을 이루게 됩니다.
이 과정에서 기존에 거주하던 원주민을 비롯해 초기 정착을 하며 터전을 일구던 초기 활성화 기여자들이 점점 높아지는 공간 임대료를 이기지 못하고 해당 지역을 떠나게 되는 문제가 발생합니다.
결국 젠트리피케이션 현상이 일어나면 공간의 가격 상승과 절정 그리고 급격한 쇄퇘 현상이 하나의 생애주기 (Life-Cycle)로 발생하는 특징이 나타나게 됩니다.
젠트리피케이션 현상의 가장 큰 문제점 중 하나는 지역의 지속적인 발전이 불가능하게 됨으로써 지역 내 장기 거주 원주민들을 비롯해 혁신적 공간 개척자들의 도전 의지를 꺾게 된다는 점입니다.
매우 원론적인 이유 같지만, 가장 파급력이 큰 문제점이라고 볼 수 있습니다.
혁신의 원동력을 잃은 공간은 황무지와 다름 없기 때문입니다.
결국 막대한 자본을 들여 젠트리피케이션 현상이 일어난 공간에서 투자한 자본 이상의 가치를 창출하려고 시도하지만, 젠트리피케이션 현상의 끝은 황폐화된 옛날의 낙후된 지역으로의 회귀 밖에 존재하지 않게 됩니다.
지역은 인간의 창의성과 도전 그리고 혁신을 통해서 가치가 상승하게 되는데 그 창의성과 도전 그리고 혁신의 원동력이 사라진 공간에서 어떠한 가치 상승이 있을까요?
간단하게 생각해봐도 결국 쇄퇴의 길 밖에 없습니다.
아무리 그 공간을 다시 살리려고 해봐도 그 이전의 만족감 이상의 것을 제공해주는 대안이 출현하지 않는 이상 그 공간으로 사람들은 이동하지 않기 때문입니다.
이렇게 젠트리피케이션으로 현상으로 인해 쇄퇴의 길에 놓인 공간에서는 마지막 공간 쟁취자들의 손해가 가장 크게 됩니다. 막대한 자본을 들여서 사업을 해보려고하지만 그 시도 자체가 결국 손실의늪에 빠게 되는 기회가 되어버린 것입니다.
물론, 공간을 소유한 부동산 투자자들 역시 예외가 될 수 없겠죠.
다시 활성화를 불어넣기 위해 마지막 공간 쟁취자들은 많은 덫을 새로운 도전자들에게 놓지만 정보 공유 사회에서는 이러한 덫들이 생각의 속도보다 빨리 공유되어 젠트리피케이션 현상이 일어난 지역은 완전한 쇄퇴의 길을 걷게 됩니다.
이처럼 젠트리피케이션으로 황폐화된 공간은 다시 활기를 찾기에는 많은 시련이 있게 됩니다.
우선, 활기가 존재하던 곳이 황폐화 되었기 때문에 인프라는 비교적 잘 형성되었다고 하지만, 이미 해당 공간에서 상처와 시련을 겪은 혁신가들과 그 혁신가들의 서비스와 제품 그리고 상품을 누리던 서비자들, 그리고 그 혁신가들로부터 모티브와 원동력을 얻은 새로운 혁신가들의 마음을 되돌릴 수 없습니다.
재활성화 되기 위해 많은 제도와 정책을 내놓아도 5~10년이라는 단기간에는 해당 지역에서 이전의 수익을 기대하며 남아있는 사람들이 장애물이 되어 결국 잠시 일어나는 불꽃과도 같이 다시 이내 곧 쇄퇘해버릴 것입니다.
그러한 일들이 안일어난다고 해도 소비자들이 떠난 공간은 추억을 만들어 내기에는 너무 아픈 곳이 되어버리기 때문에 소비지향적인 공간으로써의 가치는 더욱 떨어지게 됩니다.
이것이 젠트리피케이션 현상이 일어나서는 안되는 이유가 되는 것입니다.
현재 젠트리피케이션 현상이 일어나는 이유와 원인 등에 관해서는 사회적, 학문적 진전이 이뤄지고 있지만 그 문제점을 해결할 수 있는 대책에 관해서는 아직 뾰족한 안이 없다는 것 역시 우리 사회가 풀어야 할 숙제가 되지 않을까 합니다.
창의적인 공간이 하나둘씩 생겨 혁신적인 지역, 창의적인 지역으로 발전한다고 하면 사람들이 몰리는 것은 당연합니다.
물론 자본 역시 몰리게 되는 것은 당연한 이치입니다.
하지만, 그 정도를 넘어서게 되면, 사람부터 사라지고 다음은 자본이 사라집니다.
젠트리피케이션 현상이 반복되고 또 반복되어도 해결되지 않는 이유는 자본이 많아서가 아니라 아직은 젠트리피케이션 현상으로 인한 폐해가 심화되었다고 보기에는 어려운 단계에 있기 때문이지 않을까 조심스럽게 생각합니다.
현재 많은 지역들이 다양한 계층의 혁신가들에 의해서 공간 재창조가 이뤄지고 있습니다.
혁신가들은 새롭게 들여놓을 수 있는 제품이 아니라는 점을 공간을 가진 사람들이라면 한번쯤 생각해보는 건 어떨까 합니다.
오히려 발전되고 활성화되어서 경제적 가치가 높은 공간을 그토록 원하는 사람들은 혁신가 보다는 오히려 투기적인 마음에서 자신의 모든 자본을 투기해버리는 투기꾼들이 아닐까 합니다.
투기의 특징 중 하나는 전 인류에 걸쳐 반복적으로 투기가 일어날정도로 매우 흔하고 흔한 것이지만 같은 시대에 같은 대상의 투기가 같은 지역에서 다시 재연되기 매우 힘들다는 점을 공간을 가진 분들은 숙지하셨으면 합니다.
