렌트프리 (무상임대) 상가에 입주해서 일종의 사기 피해를 당한 분들이 속속 등장하고 있습니다.
임대 가격 상승으로 안그래도 팍팍한 삶속에서 무상으로 공간을 임대해 준다는 소식은 가뭄에 단비와도 같이 매우 이상적인 조건이 아닐까 합니다.
하지만, 이 렌트프리 오피스텔과 상가에서는 많은 헛점들과 비상식적인 조건들이 속속들이 포함되어 있습니다.
따라서, 분양 사기와 임차 사기와 같은 피해를 예방하기 위해서는 이 렌트프리 (Rent Free)에 대한 개념을 먼저 탄탄하게 쌓는 것이 중요하지 않을까 합니다.
렌트프리란, 일정 약정 기간동안 공짜로 사무실, 오피스텔, 상가내 공간 등의 부동산을 무상으로 임대해주는 것을 의미합니다.
렌트프리는 중장기적 부동산 침체 시기에 공실 (빈 공간)을 줄이고 상권과 부동산 가격을 유지하기 위해 시행된 일종의 부동산 임대 전략이고 잘 활용할 경우, 어려운 시기에도 충분히 가치를 훼손하지 않을 수 있는 "전략 중의 전략"이라고 볼 수 있습니다.
부동산이 주인이 없는 공실 상태가 되면, 상가 건물의 경우, 급격하게 상권이 죽는 문제가 발생됩니다.
그러면, 결국, 가까운 미래에 죽은 상권의 건물 가치는 더욱 떨어지게 되는 문제가 파생하게 되므로 건물 임대 업자 입장에서는 무상임대(렌트프리)를 해서라도 상권을 유지해야 하고, 상권이 살아나게 되면, 희소성을 더욱 높일 수 있게 되며, 이로 인해 렌트프리로 비용된 암묵적 비용을 충분히 상쇄하고도 남을 정도가 될 수 있습니다.
오피스텔의 경우에도 이 렌트프리 전략은 매우 유용한 전략이 됩니다.
오피스텔은 회사 또는 개인이 업무와 거주가 동반되는 건물이므로, 사람이 많은 것 자체가 공간을 임대해서 얻는 수익 이상의 가치를 가지는 경우가 많습니다.
일종의 플랫폼을 활성화하게 되면, 그 플랫폼의 이용료가 무료가 되더라도 충분히 거대한 수익을 낼 수 있는 구조와 같은 것이죠.
그러나, 렌트프리 개념상으로 살펴보게 되면, 무상, 즉, 공짜로 공간을 임대하는 조건과 이유가이 반드시 존재할 수 밖에 없습니다.
이 공짜 임대 조건과 이유를 살피지 않는다면, 아니면, 간과한다면, 반드시 분양 사기와 임차 시기의 늪에 빠지게 됩니다.
상가의 예로 살펴보면, 렌트프리를 하는 경우, 대부분 상권을 유지하려는 명목을 내세울 것입니다.
이 상권을 유지한다는 명목은 그럴 듯 하게 보입니다.
하지만, 본인 혼자서 모든 상권을 유지할 수 없는 것이기 때문에 다른 사업자들과 동반해서 상권을 유지할 수 있는 상태인지를 먼저 살펴보아야 합니다.
즉, 거의 빈 건물에 들어가서 혼자 장사한다고 하더라도 수익이 날 수 없는 구조이기 때문에 계약 자체와 계약 이행자체가 문제가 없더라도 공간을 임대해서 사업을 진행하는 분의 수익성 자체가 떨어질 수 밖에 없으므로 투자금 회수 목적으로 발이 묶이게 됩니다.
그럼, 수익은 고사하고 유지비용으로 오히려 더 큰 지출을 할 가능성이 높기 때문에 매우 신중해야 합니다.
이는 물론, 계약 자체에 문제가 없다는 전제하에서 말입니다.
또한, 이런 저런 명분을 내세워서 일정기간 임대 후 임대료를 상식적으로 올리지 않고, 비 상식적으로 렌트프리 기간의 임대료를 미래 임대료에서 상쇄하려고 하는 계약에 대해서는 결코 간과해서는 안됩니다.
임차인 입장에서는 무상 임대 조건이므로 약정 기간 이후에는 보통 시세보다는 높은 가격의 임대료에 대해 마음의 준비를 할 수 있습니다. 이는 임대를 해준 사람이던, 임차를 한 사람이던 모두 공통적으로 마음의 준비를 할 것 입니다.
이는 심리적인 요인일 뿐, 상권이 살아나게 되면, 즉, 장사가 잘 되게 되면, 서로 이득이기 때문에 비상식적인 급격한 임대료 상승은 상식적으로 말이 안되는 것입니다.
그러나 상식적으로 생각한다는 미명아래에 "착각하는 실수"를 저지르게 되면, 자신의 임대료를 스스로가 급격하게 올려버리는 실수를 해버리게 되고, 이로 인해 급격히 늘어난 임대 비용으로 결국 폐업까지 하게 되는 불상사를 본인 스스로가 자초할 수 있으므로 렌트프리 조건으로 임대를 할 때에는 미래 임대료에 대해서도 임대인과 사전에 조율을 해 나갈 필요가 있습니다.
상권이 살게 되면, 그 상권에 대해서는 프리미엄이 반드시 존재하고, 임대인 역시 미래 수익을 통해 충분히 렌트프리로 인한 암시적 비용을 충분히 상쇄할 수 있기 때문입니다.
저성장 시대에는 많은 창업과 폐업이 속출할 수 밖에 없는 매우 어려운 시기입니다.
그만큼 많은 도전자와 도전을 포기한 사람들이 늘어나고 있다는 것이죠.
이런 시대상 속에 창업을 통해 새로운 도전을 하는 분들이 폐업의 늪에 빠지지 않기 위해서는 '공간'이라고 하는 막대한 비용 지출이 예상되는 부분에 대해서는 꼼꼼하게 살피고, 확인하고, 생각하고 의논하면서 천천히 신중하게 결정해야 하지 않을까 합니다.
