미분양 주택의 급증에 관한 글(2008.10.11)입니다.
요즘, 제대로된 투자 시장이 존재하느냐고 한탄들을 많이 합니다.
저는 개인적으로 부동산, 특히 다가구 주택에 대해서는 공급과 수요의 상상과도 같은 합리적인 시장 가격에 의한 가격을 바탕으로 하길 고대하고 기대하는 입장을 가진 사람 중에 한 사람이어서 그런지 미분양 주택의 급증에 대해 주택 시장 경기 불황을 한탄하는 투자자들을 보면 정말 한숨밖에 나오지 않게 됩니다.
그림도 여러종류의 그림이 있습니다.
상업화도 있고, 예술화도 있게 됩니다.
우리가 알고 있듯이 모든 미술이 예술화만은 아닙니다.
상업적인 목적을 가지고 그려진 그림인 상업화가 있듯이 주택에도 그 구조와 아름다움, 그리고 활용도와 시장적 가치 등의 무궁무진한 이유를 가지고 높은 가격을 형성해야하는 주택의 종류와는 다르게 주거를 목적으로 해야하는 다가구 주택, 아파트에 상상을 초월하는 가격이 형성되는 것을 그냥 두눈 뜨고 그저 지켜보기만 했으면서 이제와서 미분양이니 뭐니 이야기하는 것이 사실 저의 머리속에서는 이해가 가지 않습니다.
지금의 미분양 주택의 증가가 드디어 그 곪고 곪은 욕심의 한계가 드러나고 있지 않나 합니다.
제가 순진한건지 아니면 모르는 것인지는 몰라도 주거 목적이 주 기능을 하는 다가구 주택이 상상을 초월하는 그러한 비정상적인 한계가 이제 드디어 드러나고 있다고 보고 있습니다.
부동산의 경우 환금성등의 이유로 투자시 고려해야할 점이 일반 다른 투자시장과는 상이하게 다릅니다.
시장이라는 것은 참 재미있게도 비정상적으로 흐르다가도 어느 순간인가 욕심이라는 한계수치를 꺽을 위기 등의 갖가지 이유들이 나오게 되면 시장의 기능 중 하나인 가격 결정이라는 중요한 기능이 아래방향으로 흐르다 이내 곧 시장의 숨통과도 같은 수요와 공급이 예상과는 다른 방향인 "공급 초과"가 발생하게 됩니다.
지금과 같은 미분양 사태는 "공급 초과"와 "매매 심리 위축"이라는 거대한 얼음덩어리를 등에 짊어지게 되었습니다. 그러니 당연히 환금성의 위기는 이렇듯 시장을 무너뜨릴 만큼 거대하게 문제가 되고 있습니다.
더욱더 큰 문제는 "공급 초과" 보다도 "매매 심리 위축" 입니다.
모 아니면 도...
한 순간에 뒤집힐지도 모르는 매매 심리는 아무리 뒤집으려고 노력을 해도 뒤집히지 않는 시기 역시 있게 됩니다.
세계 금융 시장의 거대한 위기 앞에 놓인 상황에서 그나마 믿고 의지한다고 생각했던 부동산 시장의 위기는 미분양 사태, 그리고 이로인한 건설회사들의 자금 여력 악화라는 이 역시 있어서는 안될 나쁜 상황이 연출되고 있다는 점에서 부동산 시장의 매매 심리는 더욱더 위축될 수 밖에 없지 않나 합니다.
지금 싸게 생각되서 할인에 할인을 받은 미분양 주택을 산다면 그것이 매매자 마음에 쏙 드는 결정이라면 구매자는 보다 좋은 기회가 될지도 모릅니다.
그러나 만약 건설사가 도산을 하거나 한다면 그 역시 되래어 짐이 되는 것일지도 모르니 이 역시 "독이든 사과"에 비유가 되기도 할 수 있습니다.
이 "독이 든 사과"는 도산의 위험이 없다고 할지라도 쉽게 간과할 수 있는 문제는 아닙니다.
투자 목적으로 주택을 구입할 경우, 향후 세금 계획이나 그 방향에 대해서 꼼꼼히 따져볼 여유는 가져야 자신에게 독이 되는지 아니면 약이되는지를 알 수 있지 않을까 합니다.
뿐만 아니라, 환금성 문제는 역시나 존재하게 됩니다.
이 시기에 빚을 내던 아니면 자신이 그동안 모아온 투자금을 이용해서든 미분양 주택을 잡는다는 것은 혹여나 "열매를 맺을 수 있는 과실수를 심을 수 없는 땅"을 사는 격이 될 수도 있다는 점입니다.
이것은 스스로 누군가의 투자 실수와 계획을 매워주는 일이 될 수도 있다는 점이기도 합니다. 바로 여기서 이야기하는 누군가는 바로 건설사가 되겠죠.
미분양 주택의 경우, 어떠한 이유에서도 인기가 없는 정도를 넘어서 "뭔가 이유가 있는" 매물일 수 있다는 점 역시 꼼꼼히 따져봐야 할 것이기도 합니다.
다른 이유를 다 차지하고, 문제 있는 건설사의 미분양 주택이라면 이는 분명 문제를 내포할 수 있기 때문이죠.