본 글은 부동산 투자 장점 단점을 설명하며 부동산재테크 투자 시 반드시 알아야 할 3가지를 설명하고 있습니다.
부동산재테크 투자 전 부동산 투자 장점과 단점을 아는 것은 필수 입니다.
부동산 투자 장점과 단점을 개념적으로도 모른다면 매우 어려운 상황에 처할 수 있습니다.
하지만, 부동산 불패의 신화라던가 부동산은 영원히 오를 수 밖에 없는 이유가 있다던가 하는 이야기가 오고가는 것은 나름의 이유가 분명히 존재하긴 합니다.
오히려 이러한 이유들이 잘못된 부동산 투자를 시작하는 이유가 되기도 합니다.
그럼, 무엇이 진실이고 무엇이 거짓이냐는 것은 시대적으로 달라질 수 있기때문에 꼬집어서 이야기할 수는 없지만, 그래도 최대한 고려하고 생각하고 심사숙고해야하는 것들을 한번 이야기해보고자 합니다.
부동산은 일단 한정되어 있는 자원중에 하나입니다.
만약, 바다를 메워서 땅을 만든다면 늘어날 수 있다고 하지만 그래도 면적은 제한되어 있죠.
그래서 사람은 땅 위로 건물 짓는 것을 연구했습니다.
수십층, 수백층 더 높이 올라갈 수록 제한되어 있는 땅에 더 많은 투자 갯수를 늘리는 효과를 얻을 수 있게 합니다.
이것이 바로 재개발이나 재건축시 얻는 효과라고 할 수 있겠죠.
부동산 투자는 이렇게 수평적 한계를 극복하고 수직적 응용이 가능한 투자 자산이라는 장점이 있습니다.
부동산 투자는 한편 단기간에 수익률을 얻는 투자가 아닌 장기간에 걸쳐서 수익을 얻는 것입니다.
부동산 투자 장점은 장기 수익을 추구할 수 있다는 점 입니다.
부동산 장기 투자는 의외로 많은 분들이 고려하지 않아서 문제가 되기도 하지만, 장기간 안정적인 수익을 올릴 수 있는 장점이 있습니다.
다른 장점으로는 가치 산정이 비교적 쉽고 정형화 되어 있다는 점 입니다.
부동산 공시 지가 정보 등이 있어 누구나 부동산 가격을 대체적으로 짐작할 수 있다는 것은 주택 건물이나 복합 건물이나 모두 마찬가지 입니다.
투자 시 가치 산정이 어려운 자산은 투자 가치를 인정받기 매우 어렵습니다.
또한 부동산 시세가 지역마다 시기마다 편차가 있는 것은 위기이기도 하지만 부동산 투자 장점이기도 합니다.
시장에 크게 흔들리는 부동산 투기 지역이 아니라면, 대체적인 시세가 있고, 건물마다 호수마다 시세 편차가 있어서 시세편차를 이용한 수익과 투자 전략을 수립할 수 있는 장점이 있습니다.
그러나 부동산재테크 투자 시 반드시 고려해야 할 사항들이 있습니다.
이제부터는 부동산 투자 성공을 위해 생각해보고 또 생각해봐야 합니다.
첫번째, 환금성입니다.
어떠한 물건을 돈의 가치와 바꿀 수 있는 것을 환금성이라고 합니다.
이러한 환금성은 덩치가 크건 작건간에 환금성은 대상에 따라 달라지게 됩니다.
우리가 알고 있는 부동산은 환금성이 낮은 편에 속하게 됩니다.
하지만, 부동산을 담보로 잡는다거나 하는 등의 가치로 인해서 금전적 가치와 동일하게 생각할 수 있지만, 사실, 금이나 채권, 주식보다는 환금성이 낮게 됩니다.
만약 돈이 갑자기 필요하다면, 부동산은 짧게는 1~2주, 길게는 몇달이 걸려서 매매가 이루어지곤 합니다.
이것 역시 투자한 돈에 비해서는 낮은 가격으로 팔았을때나 아니면 갑자기 인기가 높은데 그 매수자가 고려하는 가격보다 낮았을때 가능한 일이 되겠죠.
하지만, 금, 채권, 주식은 최장 4일 정도면 환금이 가능합니다.
이 역시 위에서 이야기한 그러한 환금성때문에 그러한 것이 되겠고요.
이러한 환금성으로 인해서 부동산은 잘못 매수하였을 경우에는 돈이 꼼짝없이 묶이게 됩니다.
따라서 부동산 담보 대출을 받은 경우나 부동산을 매입하기 위해서 낸 대출로 인해서 이자 부담을 반드시 고려해야하는 경우가 바로 이런 점 때문에 생기게 되는 것입니다.
두번째, 정책적 변수에 많이 취약하는 점입니다.
부동산 정책으로 인해 하루아침에 돈을 번다거나 아니면 기대한 가치가 뚝 떨어지는 것은 이미 우리들이 너무나도 잘 알고 있는 상식이 되었습니다.
부동산으로 돈을 단기간에 번다는 것은 이러한 정책적 변수가 작용하는 부분이 많습니다.
갑자기 어떤 곳에 신도시가 들어설 예정이거나, 도로가 난다거나, 관공서가 대규모로 들어선다거나 하는 것들이 이러한 정책적 변수 중 우리들이 많이 알고 있는 것들입니다.
하지만, 부동산 정책 중 플러스 요인들만 고려한 것이지 마이너스 요인들을 고려해 보면 상황은 달라집니다.
투기지역으로 지정된다거나, 정부 규제 지역으로 묶인다거나 하는 요인들이 바로 마이너스 요인들이 되는 것이죠.
바로 이러한 점들은 부동산 투자시 너무나도 큰 손실을 초래할 수 있는 요인이 됩니다.
특히, 매매가 정지되는 상황이 벌어지게 되면, 꼼짝없이 투자된 돈은 묶여버리고 대출을 낸 상태라면 이자는 고스란히 지속적으로 내야하기 때문에 섣불리 부동산에 투자를 하다가는 큰 낭패를 볼 수 있는 점이 되기도 합니다.
따라서, 부동산에 대해서 공부를 하고 알아보고 소식을 접하는 채널을 넓힌다거나 하는 것도 다 이런 이유에서 그런것이지만, 중요한것은 어떤 투자나 마찬가지로 "그렇게 돈을 많이 번다면 알려준 사람이 벌수있다"는 것입니다.
그리고, "알려준 사람도 반드시 이익이 있으니 알려준다"는 것입니다.
당장 돈이 없어서 투자를 못하는 경우는 거의 없습니다.
그렇게 확실한 정보라면, 충분히 투자자를 모집할 여력은 가지고 있기 때문이죠.
따라서, 개인의 푼돈을 뜯어서 투자를 받는 다거나 하는 것은 한번쯤 고려해볼 사항이 될 수 있습니다.
세번째, 부동산 투자는 큰 자금이 소요되므로 레버러지 투자가 있을 수 있다는 것입니다.
이 레버러지는 부동산 투자를 주관하는 입장에서 주로 사용하는 방법이 될 수 있습니다.
본 내용에서 레버리지를 이용하는 경우를 간단히 설명하면, 투자자를 모집하여 이 모집된 금액으로 투자를 하는 행위가 됩니다.
부동산 투자의 경우 특히 개발이나 재개발의 경우에는 대규모 자금이 필요하게 됩니다.
따라서 투자 주관사에서 이를 단독적으로 하기에는 자금 여력이 좋지 않는 경우가 있습니다.
따라서 투자자를 모집하고 이 투자자들에게서 나오는 돈을 가지고 투자를 하게 되면, 투자를 주관하는 입장에서는 남의 돈으로 모험을 하고 그 수익을 나누게 됩니다.
하지만 수익이 아닌 손실을 함께 나누는 것도 존재하게 됩니다.
투자 주관사는 패업의 과정을 거칠 수 있지만 개인은 투자금을 고스란히 날릴 수 있다는 위험성도 물론 존재하게 됩니다.
아니면, 손실의 규모가 매우 크던가요.
이렇게 레버러지 투자는 투자자 입장에서 반드시 숙지해야할 마인드가 됩니다.
수익은 나누어 가지는 만큼 손실도 내가 투자한 만큼은 감수해야 한다는 것...
바로 레버러지 투자의 한계이기도 합니다.
그만큼 위험 부담을 줄일 수 있지만, 그것은 어디까지나 투자자가 아닌 투자 주최사입자에서 위험 부담을 낮추는 일이 되니까요.
부동산에 대한 인식의 변화도 한번 고려해봐야 합니다.
기존에 부동산은 소유한다는 것에서 이제는 임대한다는 개념으로 바뀌고 있습니다.
주거지던 상업용지던간에 부동산에 대한 인식이 점점 바뀌어 가고 이러한 바뀌는 인식은 더욱더 속도를 내지 않을까 합니다.
이러한 인식속에서 무조건 투자를 하면 돈을 번다는 생각 보다는 부동산에 대한 특성을 면밀히 알고 접근하는 것이 부동산 투자에서는 더욱더 요구되고 있습니다.
만약 자신이 가진 금액으로 주변의 환경적 요인까지 모두 바꿀만큼의 능력을 가진 디벨로퍼와 같은 입장이 아니라면, 주변의 환경적 요인으로 자신의 투자 수익이 플러스 또는 마이너스가 결정되게 됩니다.
이러한 점은 부동산 투자시 심각하게 고려해야 하는 점중에 하나로 인식되고 있는 것이죠.
이세상의 어떤 투자라도 늘 수익을 내는 것만 존재하는 건 없습니다.
나름의 위험요인을 극복하면서 수익을 꾸준히 내는 것이죠.
이것은 부동산이나 주식이나 채권, 금, 원자재 모두 마찬가지 요인이 됩니다.
따라서 부동산 투자시 일확천금을 준다거나 막연한 확신을 가진다기보다는 보다 열정을 가지고 학습을 하고 꾸준히 귀를 경청하는 노력이야말로 부동산 투자같이 장기간의 투자가 되는 게임에서 유리하게 되는 요인이 되지 않을까 합니다.
